約六成法拍房溢價成交☁✘│,長沙曝光整治行業亂象

法拍房的成交價會低於正常二手房市場價嗎↟◕◕₪?是否可以撿漏法拍房↟◕◕₪?這些都是法拍房置業者們較為關心的問題↟•✘☁☁。近些年☁✘│,法拍房市場逐漸走向活躍☁✘│,尤其伴隨著樓市限購政策的持續執行☁✘│,法拍房市場需求更加凸顯↟•✘☁☁。

近日☁✘│,在紅網發起的一項《在長沙☁✘│,你願意購買法拍房嗎》的網路調查中☁✘│,逾4成受訪者表示在沒有購房資格的情況下☁✘│,會考慮選擇法拍房☁✘│,其中接近7成的人是受法拍房價格和限購因素的影響↟•✘☁☁。

約六成法拍房溢價成交☁✘│,長沙曝光整治行業亂象 第2張
(《在長沙☁✘│,你願意購買法拍房》網路調查結果↟•✘☁☁。)

法拍房之憂

產權及騰房成為市民最為關心的兩大問題↟•✘☁☁。

到底是風險類房源☁✘│,還是值得撿漏↟◕◕₪?對於法拍房而言☁✘│,這是一個問題↟•✘☁☁。

“需求市場大☁✘│,顧慮也同時存在↟•✘☁☁。”湖南正念法拍資訊科技發展有限公司總經理範津菘說出了法拍房市場目前的現實↟•✘☁☁。另一個值得認同的事實是☁✘│,也有越來越多的人已經不再談“法拍房“色變☁✘│,他們開始逐步瞭解││◕◕◕、接受☁✘│,併購買法拍房☁✘│,這從當下的成交資料中可以窺見一二↟•✘☁☁。

公開資料顯示☁✘│,全國法拍房市場已經突破萬億元規模↟•✘☁☁。長沙作為法拍房成交較為活躍的市場之一☁✘│,“目前長沙一年約有6000套法拍房成交☁✘│,較發展初期已經呈現出百倍式量級的增長☁✘│,並還處在逐步上升階段↟•✘☁☁。”一名業內人士透露稱↟•✘☁☁。

有人將法拍房當作香餑餑☁✘│,甚至賦予了投資的屬性☁✘│,但也有一部分人是在評估它的風險↟•✘☁☁。據紅網調查顯示☁✘│,42%的受訪者在考慮沒有購房資格的情況下☁✘│,會選擇法拍房☁✘│,不願意購買法拍房的也佔到了3成左右↟•✘☁☁。

針對“購買法拍房☁✘│,你最擔心的因素是什麼”這一問題☁✘│,5成市民認為是產權不夠清晰☁✘│,其次是騰房問題☁✘│,兩者相加佔比接近8成↟•✘☁☁。在湖南法拍資訊科技有限公司總經理歐陽松看來☁✘│,法拍房實行的是“現狀拍賣”☁✘│,即法拍房外觀││◕◕◕、結構││◕◕◕、固定裝修及內在質量以移交時的現狀為準↟•✘☁☁。現狀拍賣意味著當購房者競拍成交☁✘│,即默認了房屋所有的優點及瑕疵☁✘│,瑕疵指的是房子存在拖欠水電費問題或房屋存在惡意租賃或產權不清晰等↟•✘☁☁。

換言之☁✘│,一方面是房子本身☁✘│,另一方面則是牽涉到與居住者相關的問題↟•✘☁☁。範津菘認為☁✘│,市民普遍關心的這兩個方面☁✘│,分別事關房子所有權和使用權☁✘│,在現實生活中☁✘│,前者關於過戶的問題☁✘│,在司法保障的情況下☁✘│,執行難度不大↟•✘☁☁。“而購買法拍房的核心在於‘使用權’的問題↟•✘☁☁。只有兩權合一了☁✘│,對於法拍房購買者而言☁✘│,才是最放心的↟•✘☁☁。”

約六成法拍房溢價成交☁✘│,長沙曝光整治行業亂象 第4張
(阿里司法拍賣平臺上☁✘│,法拍房競拍成交展示頁面↟•✘☁☁。)

法拍房之謎

真的可以撿漏法拍房嗎↟◕◕₪?

一般而言☁✘│,法拍房是以正常市場價的7至8折左右進行起拍↟•✘☁☁。然而☁✘│,法拍房是否可以撿漏的爭論卻一直存在著↟•✘☁☁。

10月28日☁✘│,在阿里司法拍賣平臺上☁✘│,一套位於恆大御景半島小區的法拍房競拍成交↟•✘☁☁。該套房屋建築面積約為136平方米☁✘│,起拍價為145萬元☁✘│,共有4人參與競拍☁✘│,經歷了92輪競價☁✘│,最終成交價定格在175萬元☁✘│,溢價率達到20%↟•✘☁☁。往前一天☁✘│,一套位於萬國城三期的法拍房☁✘│,起拍價為132萬元☁✘│,最終經過72輪出價☁✘│,以154萬元成交☁✘│,溢價率為16%↟•✘☁☁。

溢價成交☁✘│,並不鮮見↟•✘☁☁。

歐陽松介紹稱☁✘│,在目前長沙法拍房市場中☁✘│,約有6成房源以高於其正常二手房市價成交☁✘│,尤其對於品質好的房子而言☁✘│,相對的溢價率還會更高↟•✘☁☁。“市場價格是由供需雙方決定的☁✘│,法拍房可以解決部分沒有購房資格的人的需求☁✘│,這是唯一的合法渠道↟•✘☁☁。從這個方面來說☁✘│,撿漏是存在的↟•✘☁☁。”

“從總成本來說☁✘│,法拍房需要繳納3%的個稅☁✘│,相比新房以及二手房高出1%☁✘│,如果按照法拍市場當前溢價比例成交現狀☁✘│,法拍房的預期成本確實相對高了一些☁✘│,對無購房資格而急需解決購房需求的剛需客戶而言是無法避免的傷痛↟•✘☁☁。正因為如此☁✘│,政府相關部門也在嚴格監督和管理☁✘│,並起到了一定的調控作用↟•✘☁☁。”範津菘說道↟•✘☁☁。

針對目前長沙法拍房市場☁✘│,這種購買需求更多的是涉及教育問題↟•✘☁☁。“長沙在全省甚至全國來講☁✘│,教育資源較為豐富☁✘│,6-7成法拍房購房者以考慮學校為主☁✘│,再加上醫療││◕◕◕、低窪房價優勢☁✘│,也促成了長沙法拍房市場日益走向活躍↟•✘☁☁。”一位從業將近3年的行業人士分析指出↟•✘☁☁。

長沙法拍房市場雖相比北上廣深等地區起步稍晚☁✘│,但發展勢頭迅猛↟•✘☁☁。“進入司法視窗拍賣的法拍房源☁✘│,長沙單月都至少保持在500套以上☁✘│,加之在長沙做法拍房按揭的銀行越來越多☁✘│,銀行機構聚焦關注☁✘│,這也是對市場快速興起的側面論證↟•✘☁☁。”範津菘總結道↟•✘☁☁。

約六成法拍房溢價成交☁✘│,長沙曝光整治行業亂象 第6張
(法拍房市場☁✘│,也成為相關部門重點關注的行業↟•✘☁☁。)

法拍房之道

對違法行為說“不” 讓法拍房更安全││◕◕◕、更簡單

隨著法拍房進入大眾視野的曝光率劇增☁✘│,這個行業也湧入了不少力量↟•✘☁☁。不過☁✘│,對於任何一個新興的行業來說☁✘│,規範化發展才是正道↟•✘☁☁。

10月22日☁✘│,長沙市住建局首次對4名責任人涉嫌炒作“法拍房”的不誠信行為進行了公開曝光↟•✘☁☁。其中有涉及因“涉嫌炒作法拍房”而被曝光☁✘│,也有因“介紹法拍房業務引發投訴糾紛”而被點名↟•✘☁☁。

事實上☁✘│,法拍房一直是長沙市相關政府部門以及司法機關關注的重點↟•✘☁☁。

今年1月☁✘│,有媒體報道☁✘│,“我愛我家”兩名中介人員“操作”法拍房☁✘│,他們支招讓買賣雙方偽造了一筆20萬元的借款☁✘│,讓房主的一套未達到4年限售期的房子進入司法網拍程式☁✘│,最終買賣雙方當事人以及兩位中介工作人員均涉嫌虛假訴訟罪被雨花區檢察院批准逮捕↟•✘☁☁。

今年6月☁✘│,一家名為湖南中公正德的拍賣公司☁✘│,其工作人員無視法院查封公告☁✘│,聯絡開鎖人員開啟並更換已查封房屋的門鎖☁✘│,最終該公司以及多名涉事人因擾亂司法拍賣││◕◕◕、偽造證據││◕◕◕、妨礙執行等被處罰↟•✘☁☁。

法拍房市場走熱☁✘│,也因為一些亂象被嚴查↟•✘☁☁。“既是契機☁✘│,也是警醒↟•✘☁☁。對打法律擦邊球的這一類公司☁✘│,相關部門的嚴查☁✘│,是一種震懾☁✘│,對行業有著淨化作用☁✘│,也提醒著企業以及從業人員☁✘│,要麼往更加正規化的方向發展☁✘│,要麼就退出市場↟•✘☁☁。總之☁✘│,就是要讓法拍房變得更安全││◕◕◕、更簡單↟•✘☁☁。”一位法輔公司的負責人說道↟•✘☁☁。

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