不限購不限戶的長沙法拍房你瞭解嗎•╃☁？

你有沒有聽過“法拍房”•╃☁？特別是想購房但沒有購房資格的人·•₪✘•，應該有查過相關的資料吧│•·✘▩！今天·•₪✘•，卓越君就跟大家一起聊一聊法拍房·•₪✘•，特別是長沙法拍房✘·。

什麼是法拍房•╃☁？

顧名思義·•₪✘•，法拍房就是“法院拍賣房產”的簡稱·•₪✘•，通常債務人（房主）無力履行按揭合同或無力償還債務時·•₪✘•，債權人（債主）經由司法途徑申請法院強制執行·•₪✘•，將債權人名下房產拍賣·•₪✘•，變現所得償還債務；而拍賣的標的·•₪✘•，就是法拍房✘·。

法拍房的標的包括住宅用房☁↟₪₪、商業用房☁↟₪₪、工業用房和其他用房✘·。

哪些房是法拍房•╃☁？

根據房產被法院查封的原因·•₪✘•，法拍房的房源可分為以下四類╃••╃╃：

第一類是銀行按揭違約產生✘·。

當購房者貸款購房·•₪✘•，卻無法如期如數償還貸款時·•₪✘•，銀行會向法院提出民事訴訟·•₪✘•，要求貸款人就被抵押的房產拍賣變現來償還貸款✘·。在居民槓桿率攀升·•₪✘•，市場整體處於下行階段的背景下·•₪✘•，銀行按揭違約已經成為法拍房最大的來源✘·。由於銀行掌握原業主的房產證和土地證·•₪✘•，這類房產後續過戶及債權債務風險相對較少✘·。

第二類是民間借貸違約產生✘·。

債務人和債權人自主簽訂合同·•₪✘•，約定債務人將自有房產抵押給債權人並取得借款✘·。如果債務人在約定的時間到期後無法按時還款·•₪✘•，根據《擔保法》的規定·•₪✘•，債權人不能直接取得抵押房產·•₪✘•，需向法院申請債務人還款·•₪✘•，並出示抵押或借款協議·•₪✘•，要求法院在執行階段拍賣債務人的房產來還款✘·。由於民間借貸行為規範性和透明性較差·•₪✘•，因此後續產生糾紛的可能性較大✘·。

第三類是財產沒收產生✘·。

財產沒收也稱司法沒收·•₪✘•，比如在刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產·•₪✘•，如果財產涉及不動產·•₪✘•，該不動產依法可進行拍賣·•₪✘•，變現後的錢收歸國庫✘·。這類房產多涉及刑事訴訟·•₪✘•，可能存在與凶宅☁↟₪₪、風水等方面相關的一些瑕疵✘·。

第四類是無主房產✘·。

無主房產即沒有所有人或所有人不明確·•₪✘•，權屬長期無法確定的房產✘·。由人民法院判決宣告為無主財產的房產·•₪✘•，依法收歸國家所有或集體所有·•₪✘•，也可進行拍賣·•₪✘•，但實際生活中這類法拍房比較少✘·。

法拍房有什麼特點•╃☁？

很多人關注法拍房·•₪✘•，無非有兩個原因╃••╃╃：一是便宜·•₪✘•，二是不限購✘·。

①便宜✘·。

法拍房在公開拍賣前·•₪✘•，法院都會有專門的評估機構估價·•₪✘•，一般會比市場行情價低；而法院為了吸引更多人參與競價·•₪✘•，通常會將起拍價的門檻壓得更低✘·。按我國法律規定·•₪✘•，不動產可以拍賣三次·•₪✘•，每流拍一次價格降至原來的八折·•₪✘•，三次均流拍的話法院就會以更低的價格變賣✘·。

舉個例子╃••╃╃：市場價格為100萬元的房子·•₪✘•，拍賣價就是80萬元（100萬*80%）·•₪✘•，如果流拍·•₪✘•，第二次拍賣價64萬元（80萬*80%）✘·。

②不限購

目前·•₪✘•，長沙的法拍房是不限購的✘·。

其他地方的可諮詢當地房管局等有關部門·•₪✘•，並以其相關政策為準✘·。

法拍房的五大陷阱

1☁↟₪₪、多頭債權·•₪✘•，多次抵押·•₪✘•，多方查封；

很多“法拍房”的業主（被執行人）·•₪✘•，往往有多頭負債·•₪✘•，甚至資不抵債·•₪✘•，否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步✘·。比如他在長沙有負債·•₪✘•，房屋就被長沙的法院查封·•₪✘•，他同時又在株洲有負債·•₪✘•，可能又被株洲的法院查封了；除此之外·•₪✘•，他可能還有民間借貸和高利貸·•₪✘•，這種個人與個人的債務關係·•₪✘•，是最難釐清的✘·。

雖然理論上法律上·•₪✘•，房屋的所有權歸你了·•₪✘•，面對這種騷擾·•₪✘•，你也可以報警處理·•₪✘•，但這種提醒吊膽的居住體驗·•₪✘•，恐怕普通人沒幾個能接受的✘·。

2☁↟₪₪、惡意租賃·•₪✘•，拍房易交付難

買到毛坯或者是空置房還好·•₪✘•，如果裡邊還有人住·•₪✘•，這就需要清場才能交付了✘·。很多的司法拍賣公告裡·•₪✘•，明確寫了“法院不負責清場和交付（騰房）”；即便是法院承諾負責騰房·•₪✘•，也是困難重重✘·。

3☁↟₪₪、相關欠費全由買方出

“法拍房”稅費的特殊性在於╃••╃╃：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔·•₪✘•，所以·•₪✘•，和買二手房一樣·•₪✘•，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”·•₪✘•，否則除契稅外·•₪✘•，要支付個稅；

另外·•₪✘•，該房屋前業主拖欠的物業費☁↟₪₪、水電費☁↟₪₪、燃氣費☁↟₪₪、寬頻費☁↟₪₪、有線費等欠費·•₪✘•，均由買受人負責承擔·•₪✘•，如果惡意拖欠多年·•₪✘•，加上違約金·•₪✘•，也會是一筆不小的數目✘·。

4☁↟₪₪、戶籍遷入難·•₪✘•，學區沒保障

現在除非達成協議·•₪✘•，否則法律並沒有條款·•₪✘•，可以強制遷移戶口·•₪✘•，如果原房主戶籍佔用·•₪✘•，特別是某些學區房·•₪✘•，你是無法享受到的✘·。

5☁↟₪₪、暗藏的天價過戶個稅

如果該房產在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈與或繼承”的交易方式·•₪✘•，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅│•·✘▩！

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