法拍房靠譜嗎↟╃?長沙法拍房為什麼越來越多↟╃?

法拍房靠譜嗎↟╃?長沙法拍房為什麼越來越多↟╃?法拍房越來越多│₪₪,說明什麼↟╃?這個問題和描述裡實際上問了三個問題│₪₪,分別是▩↟₪:

1. 法拍房數量是不是增加了?

2. 法拍房數量的變化受到什麼因素影響?

3. 法拍房為什麼會出現成交價高於市場價的情況↟╃?

先說法拍房的數量問題│₪₪,我國在2016年11月25日才開始執行網路司法拍賣│₪₪,在這個時間點之前│₪₪,所有的法拍都是傳統現場拍賣₪✘。傳統拍賣運營模式是法院透過搖號的方式委託拍賣公司來進行招商拍賣│₪₪,這麼做有個巨大的缺陷▩↟₪:拍賣訊息的傳播速度慢│₪₪,範圍極其有限₪✘。

編個例子來說明當時的情況▩↟₪:假設我國某地方法院某案子│₪₪,被執行人在北京有一套涉案房產│₪₪,法院委託當地拍賣公司進行招商拍賣₪✘。拍賣公司的招商流程是▩↟₪:在當地或北京的報刊上刊登拍賣公告│₪₪,以及當地法院公示₪✘。報刊茫茫多│₪₪,真正的需求者是很難獲得這個拍賣訊息的│₪₪,錯過拍賣幾乎是必然的₪✘。

在2016年11月25日施行網路司法拍賣之後│₪₪,一共有5家拍賣平臺開始從全國的法院接受法拍房的拍賣資訊│₪₪,並在網站上進行公開拍賣│₪₪,在這樣的情況下│₪₪,不論是我們堯程國際這種專業機構│₪₪,還是普通人都可以越來越多的接受到法拍房的資訊│₪₪,獲得的訊息多了│₪₪,那就是“法拍房的數量增加了” ₪✘。

長沙法拍網統計了一下最近一年的法拍房的數量│₪₪,情況如下▩↟₪:

從圖表中能看出│₪₪,法拍房的數量在近一年的時間增幅巨大₪✘。

要說明受到什麼因素影響就要先說法拍房的來源│₪₪,法拍房都是法院強制執行的財產拍賣│₪₪,當債務人無力履行按揭合約或者無法清償各類債務時│₪₪,被債權人就可以由各種司法程式向法院申請強制執行│₪₪,從而透過房產的拍賣所得來償還債券₪✘。湖南法拍網總結出了這麼5種情況▩↟₪:

1. 房貸斷供;

2. 抵押無法償還₪✘。用房產做抵押獲取貸款│₪₪,無法償還;

3. 以物抵債₪✘。無法履行民事賠償•₪│、合同債務等;

4. 司法沒收₪✘。一般刑事案件中│₪₪,判決沒收犯罪嫌疑人全部財產│₪₪,如果財產中涉及不動產的話│₪₪,那麼可以依法進行拍賣│₪₪,變現後收歸國庫;

5. 無主財產•₪│、遺產糾紛•₪│、離婚訴訟等各類涉及到財產的判決₪✘。

如果說非要強行分析│₪₪,法拍房數量上漲的原因的話│₪₪,有以下幾點主要原因▩↟₪:

01•₪│、房貸週期長•₪│、被執行人容易出現經濟上的變故

房貸大部分都是20年的│₪₪,週期很長很長│₪₪,在這個期間一旦被執行人收入驟降│₪₪,無法償還每月的房貸本息│₪₪,那就容易發生斷供₪✘。2008年賺錢多的產業•₪│、賺錢多的方式跟現在2018年差異還是有的│₪₪,有些行業不僅不上升│₪₪,還倒退│₪₪,所以從業者出現無力償還貸款的情況很正常₪✘。

尤其是2008年│₪₪,我國個人房地產貸款總額突破3萬億│₪₪,在當時是個里程碑│₪₪,同時在之後幾年都保持了不低於40%的增速₪✘。也就是2008年開始就進入了北京房地產市場的一個長達九年的銷售高峰期│₪₪,而根據我們堯程國際目前的觀察│₪₪,相當比例的因斷供而被執行房產法拍的被執行人的房貸是始於2008-2015年的│₪₪,與房地產消費高峰期是重合的₪✘。在如此基數極大提升的前提下│₪₪,出現一定程度上斷供的情況│₪₪,這就是正常的₪✘。

02•₪│、法律意識的覺醒

這點從大家可以從中國裁判文書網看到2014年之後全部的民事案件的判決文書的數量就能看出來(2014年1月1日起開始實施的《最高人民法院關於人民法院在網際網路公佈裁判文書的規定》中要求所有裁判文書要在這裡公佈)│₪₪,2015年的裁判文書的數量是400萬+│₪₪,2016年這個資料就提高到了700萬+│₪₪,2017年和2018年都在1000萬以上│₪₪,民事案件的數量增長就是如此的迅速₪✘。既然是民事案件│₪₪,那麼就會有經濟上的各種賠償│₪₪,被執行人無法償還自然就會走向拍賣房產等不動產來償還債務₪✘。相比之前│₪₪,現在越來越多的人選擇走法律程式來保護自己的權益₪✘。

當然了│₪₪,刑事案件的總裁決書近些年一直穩定在140萬左右的數量級上│₪₪,而且近些年各類的複核書的比例還在不斷增加│₪₪,可以說全國的治安環境很穩定│₪₪,法拍房的增長基本都來自民事訴訟的增量₪✘。

03•₪│、判決和執行在時間上的延後性

舉個例子│₪₪,比如過幾天有個近郊聯排別墅的法拍變賣│₪₪,該房購於2008年│₪₪,2015年9月開始斷供│₪₪,12月銀行提起訴訟│₪₪,2015年底立案後2016年上半年宣判│₪₪,經過種種確認市值的手續後│₪₪,2018年年中開始拍賣│₪₪,一拍二拍均流拍│₪₪,目前是2019年2月在網上法拍│₪₪,於4月結束這次變賣₪✘。這種案例基本上是具有一定普遍性的│₪₪,相當比例的法拍房週期就是這麼長│₪₪,這裡面有法院的辦案時間•₪│、債務梳理時間•₪│、案件雙方的各種協商時間•₪│、公示時間等等│₪₪,一套程式下來會需要這麼多的時間₪✘。當然│₪₪,進展順利走程式很快的法拍房也佔少數比例的│₪₪,18年下判決19年執行的也是有的₪✘。

所以│₪₪,法拍房在數量上的變化│₪₪,在一定程度上反映的其實是2-3年前的經濟•₪│、就業•₪│、產業結構變化的情況₪✘。

04•₪│、金融產品的推動

房地產作為不動產│₪₪,其高價值很容易獲得金融機構的青睞和認可│₪₪,獲得融資或者抵押₪✘。當然│₪₪,金融產品種類和數量的增加是個雙刃劍│₪₪,一方面藉助各種金融手段│₪₪,現金可以更好的到達需要現金的人的受力│₪₪,這是利於經濟發展的₪✘。但是另一方面由於較高的利息壓力│₪₪,同樣會將一些處於掙扎中的公司直接推向深淵│₪₪,無法償還債務₪✘。有不少大額標的法拍房│₪₪,就是源自於企業資金斷裂不得不以拍賣的方式還債₪✘。

05•₪│、網路司法拍賣的逐漸成熟

網路司法拍賣使有意向的買家更容易獲取訊息│₪₪,對法院來說意味著更容易成交│₪₪,使案件更快更好的完結│₪₪,讓法院方也越來越有能力和動力去處理民事案件₪✘。處理案件時間的縮短還能讓積壓起來的案件也更快被處理₪✘。這些最終形成了一個良性迴圈│₪₪,最終的結果就是法院處理案件的速度越來越快│₪₪,法官在相關的業務能力上越來越強│₪₪,執行起來越來越熟練│₪₪,處理的案件多了│₪₪,自然法拍房數量就會增加₪✘。我們堯程國際在這點上感受特別明顯│₪₪,我司提供的服務是包括協助業主完成全部過戶手續的│₪₪,在材料準備齊全的情況下交接手續越來越順利•₪│、便捷₪✘。

最後一部分簡單談談成交價了│₪₪,有人問▩↟₪:“而且拍賣的最終價格基本都是市場價│₪₪,甚至高於市場價” ₪✘。這個問題吧│₪₪,跟法拍房的一些性質是有關的│₪₪,法拍房有四個特性會讓拍賣成交價高於市場價▩↟₪:

01•₪│、拍賣時買家的心態

當2個以上的買家抱著買來自用的目的時│₪₪,而且特別想要的心理│₪₪,就容易出現輪流抬價│₪₪,最終以高於市場價的價格完成競拍₪✘。

比如就是在小編撰寫文章的時候│₪₪,某一拍流拍的商鋪進行第二次拍賣│₪₪,兩位買家互相抬價了214輪才結束競拍│₪₪,價格接近市場價成交(一拍價格基本為市場價8折│₪₪,二拍會更低│₪₪,也就是說這輪拍賣又把價格抬了回去)│₪₪,延時拍賣接近12小時│₪₪,也就是說│₪₪,本該上午十點結束的拍賣│₪₪,因為競拍人一次次的舉牌抬價│₪₪,每次舉牌會有5分鐘的延長時間│₪₪,這樣不斷抬價│₪₪,讓拍賣在晚上10點才結束₪✘。更刺激的是│₪₪,出現了若干次倒計時幾秒的時候舉牌抬價│₪₪,真是精彩◕₪·•▩!

02•₪│、稀有價值和特殊性

由於法拍房的特殊性│₪₪,經常有一些市場上見不到的標的出現₪✘。

比如一個蜚聲四海的高檔社群│₪₪,不少人惦記著成為這裡的業主│₪₪,可惜平時幾乎沒有二手房流出│₪₪,此時出了一套法拍房│₪₪,那麼這些有意向的人必然是輪流抬價│₪₪,直到一方勝出₪✘。所以只要是稀有的│₪₪,市場上看不到的│₪₪,就容易拍賣出高價₪✘。

不僅僅是豪宅│₪₪,地理位置上很有價值的商鋪•₪│、寫字樓等也經常存在著市場孤品的情況│₪₪,既然是孤品│₪₪,而且是有用的孤品│₪₪,那麼必然受到青睞₪✘。

03•₪│、潛在價值

這一點比較好理解│₪₪,就是買家看好被執行拍賣房產所處的位置的經濟發展潛力₪✘。法院對法拍房價值的評估由銀行完成│₪₪,而這個評估值反饋的是當前價值│₪₪,假如多個參拍人都認為這低端大有可為的話│₪₪,那麼就會出現相互競價到高於市場價的情況₪✘。

綜上│₪₪,針對題主的問題│₪₪,長沙法拍房越來越多│₪₪,說明什麼↟╃?在這裡前前後後說了不少原因和推理│₪₪,但是綜合來說就是——社會在發展•₪│、在進步₪✘。

最後│₪₪,更多法拍房知識│₪₪,注意事項│₪₪,以及長沙優質法拍房的房源資訊│₪₪,都可以在長沙中新卓越法拍網上看到哦│₪₪,歡迎大家來看│₪₪,也感謝大家關注我們哦│₪₪,我們會寫出更多優質的法拍資訊內容│₪₪,讓大家更加了解法拍房₪✘。

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