樓市之殤–疫情下的法拍房增多✘◕▩•,長沙法拍房何去何從

樓市之殤–疫情下的法拍房增多✘◕▩•,長沙法拍房何去何從╃↟。現在樓市雖說此起彼伏✘◕▩•,少數地方有那麼點回暖✘◕▩•,但多數地方依舊沒有起明顯效果✘◕▩•,房地產要開始鬆綁了✘◕▩•,法拍房越來越多✘◕▩•,地方財政也吃緊✘◕▩•,土地流拍即使拍下來了✘◕▩•,也是城投公司左手倒右手✘◕▩•,一線城市核心區域還是會漲✘◕▩•,二三線城市空間有限✘◕▩•,房價基本會穩定下來✘◕▩•,連長沙都開始鬆綁✘◕▩•,看來壓力還挺大的╃↟。

樓市之殤--疫情下的法拍房增多✘◕▩•,長沙法拍房何去何從 第2張

自去年下半年起✘◕▩•,房地產市場銷售逐步走弱✘◕▩•,房企違約票據增加✘◕▩•,大型房企出現現金流問題✘◕▩•,行業系統性風險逐步顯現╃↟。因此✘◕▩•,今年二季度還是繼續防範房地產市場風險✘◕▩•,促進房地產市場健康發展和良性迴圈╃↟。

當前房地產市場的交易主角已經不是剛需群體了✘◕▩•,市場的好轉需要改善性需求的撬動✘◕▩•,政策定向支援改善性需求值得肯定╃↟。一季度以來✘◕▩•,定向支援改善性需求的政策較少✘◕▩•,政治局表態支援剛性和改善性住房需求✘◕▩•,預計未來會增加二手房市場的流動性╃↟。

房地產市場整體偏弱✘◕▩•,包括銷售端·₪↟☁₪、竣工端·₪↟☁₪、施工端·₪↟☁₪、開工端·₪↟☁₪、拿地端的表現信心仍然不足╃↟。在此背景下✘◕▩•,從當地實際出發✘◕▩•,完善房地產政策的定調✘◕▩•,有利於釋放各個地方的主動性和積極性✘◕▩•,加快實現房地產市場的良性迴圈✘◕▩•,房地產核心調控政策正在被一一突破╃↟。

自鄭州✘◕▩•,哈爾濱✘◕▩•,福州三大省會城市率先鬆綁限貸·₪↟☁₪、限售·₪↟☁₪、限購等政策之後✘◕▩•,一眾二三線城市開啟新一輪的鬆綁潮╃↟。截至目前✘◕▩•,全國至少已有60個城市出臺了樓市鬆綁新政✘◕▩•,新一輪鬆綁潮正在路上╃↟。

這其中最具代表性的當屬河北秦皇島·₪↟☁₪、浙江衢州✘◕▩•,河北秦皇島市是全國首個明確取消限購的城市╃↟。日前✘◕▩•,河北省秦皇島市釋出通知✘◕▩•,正式廢止包括限購政策在內的調控檔案✘◕▩•,表示因檔案規定的政策已經不適應當前秦皇島市房地產市場發展形勢╃↟。

浙江衢州市則是全國首個取消雙限政策的城市╃↟。日前✘◕▩•,浙江衢州市出臺樓市新政✘◕▩•,限購方面取消戶籍和企業購房的限制✘◕▩•,限售方面取消了住房網籤後五年內不得轉讓的規定✘◕▩•,衢州所在的浙江省曾因所有地級市房價全部破萬而備受關注╃↟。

作為樓市最熱地區之一✘◕▩•,衢州的全面鬆綁備受關注✘◕▩•,此次秦皇島·₪↟☁₪、徐州與鄭州·₪↟☁₪、哈爾濱·₪↟☁₪、福州一道成為這一輪樓市鬆綁的代表性城市✘◕▩•,分別完成了對相關核心政策的突圍╃↟。

限購·₪↟☁₪、限貸·₪↟☁₪、限售·₪↟☁₪、限價·₪↟☁₪、房地產稅試點被認為是房地產調控的核心武器✘◕▩•,也是遏制高房價的有效組合拳✘◕▩•,這些組合拳全線開始鬆動✘◕▩•,意味著什麼✘↟•╃₪?

這種場景讓人想起八年前✘◕▩•,2014年樓市一度遭遇高庫存之憂✘◕▩•,全國房價罕見下行╃↟。部分房企面臨資金鍊危機✘◕▩•,作為龍頭的萬科甚至喊出了“白銀時代”的口號╃↟。後來發生的故事幾乎眾所周知✘◕▩•,藉助漲價去庫存✘◕▩•,樓市不僅擺脫了泥潭✘◕▩•,而且一躍而起✘◕▩•,全國房價一度破萬✘◕▩•,絕大多數城市房價翻倍╃↟。

藉助漲價去庫存✘◕▩•,一眾房企開始了擴張之路✘◕▩•,恆大·₪↟☁₪、碧桂園·₪↟☁₪、萬科·₪↟☁₪、融創等八家房企先後登頂世界五百強╃↟。值得一提的是✘◕▩•,整個世界五百強榜單中✘◕▩•,一共只有八家房企上榜✘◕▩•,全部來自中國╃↟。然而✘◕▩•,每一次瘋狂擴張都會留下無數問題╃↟。恆大·₪↟☁₪、融創等龍頭房企從登頂到遭遇債務危機✘◕▩•,也就短短几年時間╃↟。

房企如此✘◕▩•,房價也是如此╃↟。2021年底✘◕▩•,在史上最嚴樓市調控·₪↟☁₪、房地產稅試點預期等政策制約之下✘◕▩•,全國房地產市場終於從狂飆之勢轉頭向下╃↟。然而✘◕▩•,不是每一個市場都能軟著陸✘◕▩•,房地產更是如此╃↟。2022年一季度✘◕▩•,全國商品房均價跌破萬元大關✘◕▩•,相比去年同期高點下降了5%以上╃↟。

而在內陸統計的70個大中城市中✘◕▩•,仍有超過八成城市二手房價環比下跌✘◕▩•,相當於2014至2015年的水平╃↟。在70個大中城市中✘◕▩•,有28個城市房價╃↟。回到兩年前✘◕▩•,其中跌幅最大的為牡丹江市✘◕▩•,跌幅達12.5%╃↟。這些城市裡不乏以鄭州·₪↟☁₪、長春·₪↟☁₪、哈爾濱·₪↟☁₪、石家莊·₪↟☁₪、濟南為代表的省會城市✘◕▩•,這些城市正是這一輪鬆綁的急先鋒╃↟。

這也揭示了一個典型的樓市規律✘◕▩•,越是最早進行鬆綁的城市✘◕▩•,經濟基本面和樓市預期越存在問題╃↟。回到八年前✘◕▩•,2014年樓市靠什麼力挽狂瀾✘↟•╃₪?第一步✘◕▩•,取消限購╃↟。到2014年年底✘◕▩•,全國除了北上廣深外✘◕▩•,其他40多個城市全部取消限購✘◕▩•,直到2016年下半年開始✘◕▩•,限購才再次重出江湖╃↟。

第二步✘◕▩•,鬆綁✘◕▩•,限貸全面寬鬆╃↟。2015年3月✘◕▩•,央行聯合住建部等五部委✘◕▩•,釋出樓市新政策✘◕▩•,這就是著名的“330新政”✘◕▩•,首套房公積金貸款首付最低下降到二成✘◕▩•,二套房首付下降到四成✘◕▩•,個人住房轉讓免徵營業稅的期限也有五年下調到兩年╃↟。

第三步✘◕▩•,大幅降準降息✘◕▩•,一年之內連續五次降準✘◕▩•,五次降息✘◕▩•,從2015年開始✘◕▩•,央行連續五次降準✘◕▩•,五次降息✘◕▩•,累計降息125個基點✘◕▩•,商業按揭貸款利率一度將4%以下✘◕▩•,為前後十年的最低值╃↟。

這些政策將樓市叢凜冽寒意裡扭轉過來✘◕▩•,市場開始復甦✘◕▩•,深圳·₪↟☁₪、廈門率先重啟上漲之路✘◕▩•,但大多數中小城市仍舊不瘟不火✘◕▩•,政策刺激亟待加碼╃↟。於是第四部終極大招來了——去庫存╃↟。

2015年年底✘◕▩•,房地產去庫存被列為來年五大任務之一╃↟。自此✘◕▩•,各大城市開始主動上陣✘◕▩•,從土地供應·₪↟☁₪、住房信貸·₪↟☁₪、稅收優惠補貼·₪↟☁₪、購房落戶乃至直接發放購房補貼等層面全面刺激樓市✘◕▩•,政策之寬鬆為後來者所難以想象╃↟。

第五部✘◕▩•,三四線城市棚改貨幣化✘◕▩•,僅靠貨幣鬆綁並不會雨露均霑✘◕▩•,三四線依舊低迷✘◕▩•,因此三四線迎來空前的定向放水棚改貨幣化╃↟。為此當時提出了三年拆建1800萬套棚戶區的目標✘◕▩•,同時加大貨幣化補貼✘◕▩•,從傳統的拆一補一的實物安置房轉向了真金白銀的發錢✘◕▩•,大拆大建大補貼✘◕▩•,在三四線城市創造出前所未有的樓市大繁榮✘◕▩•,這一次歷史會否重複✘↟•╃₪?

基於穩增長的需要✘◕▩•,這一次穩樓市✘◕▩•,對政策鬆綁的容忍度超出預期✘◕▩•,一二線城市房價有望企穩✘◕▩•,部分熱門城市房價出現明顯上漲並非沒有可能✘◕▩•,但全國性的普漲幾乎沒有希望了╃↟。

與八年前相比✘◕▩•,除了人口·₪↟☁₪、城鎮化等長期因素趨於見頂之外✘◕▩•,這一次還面臨著三大不同✘◕▩•,第一個不同是降息空間所剩無幾╃↟。目前全球已經步入加息時代✘◕▩•,美聯儲預期年內將加息六次以上✘◕▩•,雖然我國的貨幣政策以我為主✘◕▩•,但大環境收縮必然制約降息空間✘◕▩•,要知道✘◕▩•,2015年五次降準降息✘◕▩•,利率累計下調了25個基點1.25%✘◕▩•,而這一次樓市利率五年期LPR利率從2020年開始累計僅下調了20個基點╃↟。

第二個不同是房價與居民槓桿率處於歷史高位✘◕▩•,加槓桿空間所剩無幾╃↟。根據央行報告✘◕▩•,2022年我國居民部門槓桿率達72%✘◕▩•,而2014年還不到40%✘◕▩•,更早之前的2008年僅為18%╃↟。所謂居民槓桿率✘◕▩•,指的是居民債務與GDP之比✘◕▩•,衡量的是居民的債務規模以及未來加槓桿的空間╃↟。從國際橫向來看✘◕▩•,這一居民槓桿率已經超過國際平均水平✘◕▩•,直追發達國家╃↟。

第三個不同是疫情衝擊愈演愈烈✘◕▩•,不確定性盤繞在所有人頭上╃↟。疫情是這一輪樓市週期裡最大的黑天鵝之一╃↟。疫情影響不僅在於流動受限下的市場冰封✘◕▩•,更在於居民工作及收入預期受到影響✘◕▩•,對未來不再像過去那麼堅定╃↟。

人們之所以願意超前消費✘◕▩•,願意瘋狂加槓桿✘◕▩•,自然是因為對未來的收入增長充滿信心✘◕▩•,對未來隨著經濟增長而助推的資產價格膨脹充滿期待╃↟。疫情改變了這一邏輯╃↟。面對種種不確定性✘◕▩•,消費降級✘◕▩•,謹慎加槓桿已經成為共識✘◕▩•,樓市也不例外╃↟。歷史會不斷重複✘◕▩•,但不是每一次都能上演奇蹟╃↟。

面對未來✘◕▩•,房價見頂或許會遲到✘◕▩•,但難以避免✘◕▩•,人口城鎮化率✘◕▩•,經濟增速✘◕▩•,居民槓桿率都會形成對房價的長期制約╃↟。而樓市分化早已成為現實✘◕▩•,一二線樓市橫盤背後不乏政策嚴控的結果✘◕▩•,一旦開始大規模鬆綁✘◕▩•,樓市企穩乃至反彈至少不是難事╃↟。

但對於絕大多數三四線城市來說✘◕▩•,調控政策幾乎等於零✘◕▩•,本就沒有限購限售制約✘◕▩•,市場尚且難以遏制下行趨勢✘◕▩•,又不存在通過鬆綁救市的空間✘◕▩•,未來資產價格必然全面承壓╃↟。

目前的限購政策仍然相對嚴格✘◕▩•,因城施策將成為調控的重點方向╃↟。因城施策是指政策將根據城市屬性和自身定位制定不同的房地產政策✘◕▩•,部分城市將對於一些過於嚴苛✘◕▩•,過於收緊的政策進行調整✘◕▩•,這些調整是基於因城施策的考量✘◕▩•,並不是一刀切✘◕▩•,當前房市需求的下行壓力可能是前所未有的╃↟。

地產產業鏈低迷✘◕▩•,融資緊繃✘◕▩•,違約上升✘◕▩•,一系列問題引發企業現金流和就業的連鎖反應✘◕▩•,疊加疫情影響居民收入承壓✘◕▩•,這些因素都導致房價上漲乏力╃↟。最重要的是✘◕▩•,房地產的發展邏輯已發生根本性變化✘◕▩•,穩字當頭面前✘◕▩•,長效管理調控機制✘◕▩•,保持房地產市場平穩執行✘◕▩•,防範並化解房地產市場風險✘◕▩•,鼓勵合理住房需求才是政策的本意╃↟。

總體來說✘◕▩•,房價依然以維穩為主✘◕▩•,大漲大跌都不是政策初衷╃↟。而對於想靠買房投資賺錢的投資者來說✘◕▩•,需要儘早明白✘◕▩•,靠買房實現暴富的時代真的已經完全過去╃↟。所以還是那句老話✘◕▩•,不要瘋狂加槓桿✘◕▩•,千萬不要選錯城市╃↟。

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