長沙“精準限購”法拍房│↟,八方小區傳奇落幕▩│╃₪☁?

長沙“精準限購”法拍房│↟,八方小區傳奇落幕▩│╃₪☁?網紅城市長沙│↟,湘江北去│↟,以江為界分為東西兩城◕·。省政府南遷│↟,坐鎮湘江東南側;市政府立於湘江西岸│↟,領著百廢待興的河西一路發展│↟,嶽麓山✘₪✘✘、大學城✘₪✘✘、湖南金融中心均在此地◕·。

介於市府與金融中心之間│↟,正是公務員雲集的著名學區房——八方小區◕·。八方小區的房價│↟,隨著河西的發展一步步上漲◕·。然而最近幾年│↟,這種上漲幅度似乎已經超出控制│↟,每平米均價甚至是超過了長沙市均價的五倍◕·。

即使湖南省省委政府多次明令限制│↟,長沙房價也與各省城相比並不算高│↟,但八方小區的價格神話仍在演繹◕·。

2021年5月13日下午│↟,在一個“政法隊伍教育整頓專項工作推進會”上│↟,長沙市中級法院宣佈│↟,將對法拍房中的熱點樓盤實施“精準限購”政策——透過法拍渠道競買屬於精準限購清單中的樓盤│↟,競買人也需要具備購房資格才能參與競拍◕·。

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據此│↟,全國第一個“法拍房精準限購名錄庫”誕生│↟,披露的第一批納入精準限購範圍的專案共51個│↟,其中包括芙蓉區的1個✘₪✘✘、天心區的2個✘₪✘✘、嶽麓區(含高新區)的38個✘₪✘✘、開福區的2個✘₪✘✘、雨花區的7個◕·。

這項政策系長沙首創│↟,全國範圍內此前並無先例│↟,不過長沙對法拍房加強監管早就有跡可循◕·。

瘋漲的法拍房價格

提起最近這幾年長沙漲價最厲害的樓盤│↟,八方小區必在其中◕·。

今年3月│↟,八方小區的一套法拍房訊息刷屏朋友圈◕·。28人報名│↟,53041次圍觀│↟,最後成交價格為628.1萬元│↟,均價達到近4.53萬元/平米◕·。2020年長沙市新建商品住宅均價為9107元/平方米│↟,也就是說│↟,這套法拍房的均價是長沙新建商品房住宅均價的4.5倍◕·。

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為何地處市府片區✘₪✘✘、沒有地鐵✘₪✘✘、沒有配套大型綜合體的八方小區│↟,房價屢創新高▩│╃₪☁?

原因只有一個▩•·▩:學區房◕·。

今年年初│↟,長沙教育局釋出《關於進一步最佳化基礎教育集團化辦學的指導意見》│↟,其中包括▩•·▩:控制優質學校集團化的辦學規模;暫停長沙優質學校託管市外中小學(幼兒園)的審批;暫停長郡中學✘₪✘✘、雅禮中學跨學段合作辦學的審批;所有中學託管的小學從2021年起全部退出集團化管理◕·。

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這個政策│↟,對於掛牌✘₪✘✘、託管等學校的樓盤業主來說並不是件好事◕·。然而老牌學校✘₪✘✘、尤其是名校的中心校✘₪✘✘、本部的地位越來越穩◕·。

說回八方小區◕·。八方小區被譽為是有著“超級幼兒園✘₪✘✘、超級小學✘₪✘✘、超級初中”的頂級學區房◕·。比如學區對應小學的長沙市實驗小學│↟,是由長沙市教育局直接管理│↟,發展多年│↟,只有一所位於梅溪湖的分校│↟,師資強│↟,而且沒有被稀釋◕·。長沙市實驗小學的生源也多為長郡雙語的樓盤配套生◕·。

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如今社會的教育焦慮愈發嚴重│↟,總是有人願意斥資幾百萬只為買到好的學區房◕·。在社交平臺上搜索“八方小區”│↟,就有不少為了孩子的教育而買房的人│↟,比如在某平臺上有人分享自己6月份剛生完小孩✘₪✘✘、9月份就開始瞭解學區房✘₪✘✘、最後在年前花400萬買下的經歷◕·。

法拍房監管加強早有跡象

雖然長沙此前釋出了相關限購政策│↟,但由於法拍房的特殊法律地位│↟,無長沙購房資格者仍然可以透過參與競買法拍房購得長沙住宅◕·。

作為長沙唯一合法的不限購置業渠道│↟,最近這幾年長沙的法拍房市場日益火爆│↟,市場上多了不少新創立的相關的法拍公司(機構)│↟,也有很多二手房中介轉行賣起“法拍房”◕·。

根據相關資料│↟,2020年長沙新房成交總量約10萬套左右│↟,二手房成交總量約3萬套│↟,法拍住房成交總量約5000套◕·。

從整體來看│↟,法拍房數量佔據新房市場的5%左右│↟,其價格波動對新房市場影響較小│↟,但對於佔據17%的二手房市場來說│↟,影響就比較大了◕·。

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在紅網《問政湖南》欄目中│↟,4月13日的一條網友留言就曾指出長沙的個別樓盤法拍房被拍出高價│↟,部分拍賣存在內幕▩•·▩:

中介告知可以透過二手中介或者法輔中介提前簽訂“買賣”協議│↟,私下確定好成交價格│↟,無論公開拍賣價格是否拍出天價│↟,都可以按照“協議價格”順利成交……中介方直接獲利│↟,也可讓房主鑽未滿4年限售的空子│↟,同時也可以將熱門區域的二手房價哄抬(二手房中介收益)……專業的中介公司可以幫助限售的房主│↟,“合法”偽造欠債查封拍賣的過程│↟,將房屋出售“合法化”◕·。

這也是一些房產中介抓住相關政策漏洞的“基本操作套路”│↟, 相互串通✘₪✘✘、哄抬價格│↟,透過虛假訴訟✘₪✘✘、虛假仲裁等非法手段大肆炒作“法拍房”│↟,導致近期少數熱點樓盤✘₪✘✘、學區房法拍價格不斷走高◕·。比如八方小區房子均價│↟,從2016年的單價10000元/平左右│↟,一路高漲至如今的超四萬一平◕·。

這些高於市場價成交的法拍房│↟,在一定程度上誤導了長沙房價上漲預期│↟,也嚴重擾亂了當地的房地產市場秩序◕·。

因此在這條留言下│↟,長沙中院作出回應稱│↟,為加強法拍房監督已採取相關措施◕·。

幾天之後│↟,在位於梅溪湖的一套萬科裡梅溪郡法拍房的拍賣詳情中│↟,明確指出競買人須具長沙購房資格│↟,長沙名下有房│↟,可以置換◕·。

5月13日的會議更是詳細制定了相關政策▩•·▩:

將近期法拍活躍度較高✘₪✘✘、成交價格較高的專案│↟,關注度較高的學區學位房✘₪✘✘、尤其涉及周邊名校的學位房│↟,期房和現房價格差距較大的房源✘₪✘✘、如地鐵口周邊房源✘₪✘✘、景觀房(含湘江周邊✘₪✘✘、瀏陽河畔✘₪✘✘、梅溪湖✘₪✘✘、洋湖周邊的江✘₪✘✘、湖景房)等│↟,開盤熱點專案│↟,納入第一批精準限購範圍◕·。

在這個名錄中│↟,“過熱”的八方小區也在其中◕·。

不過值得指出的是│↟,與全國其他地方類似│↟,公務員福利房與學區房兩者有時是高度重合的│↟,作為公務員小區的八方小區也是如此◕·。它為公務員提供的│↟,不僅是普通人想盡辦法都想進去的優質學校│↟,同時還有低廉的房價◕·。

當這幾年八方小區創造長沙的“學區房價格神話”時│↟,此前以極低價格買入小區房產的公務員們也可以坐收漲價之利│↟,一轉手就可以賺個幾倍◕·。

也許│↟,當這些限購政策的出臺時│↟,八方小區的第一批業主早已完成一輪套現│↟,接盤的永遠只是體制外充滿焦慮的普通人群體◕·。

長沙法拍房的收緊│↟,是否意味著八方小區等學區房神話的結束▩│╃₪☁?

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