長沙“精準限購”法拍房✘↟·↟☁，八方小區傳奇落幕╃◕•✘•？

長沙“精準限購”法拍房✘↟·↟☁，八方小區傳奇落幕╃◕•✘•？網紅城市長沙✘↟·↟☁，湘江北去✘↟·↟☁，以江為界分為東西兩城↟│₪│◕。省政府南遷✘↟·↟☁，坐鎮湘江東南側；市政府立於湘江西岸✘↟·↟☁，領著百廢待興的河西一路發展✘↟·↟☁，嶽麓山☁╃•▩↟、大學城☁╃•▩↟、湖南金融中心均在此地↟│₪│◕。

介於市府與金融中心之間✘↟·↟☁，正是公務員雲集的著名學區房——八方小區↟│₪│◕。八方小區的房價✘↟·↟☁，隨著河西的發展一步步上漲↟│₪│◕。然而最近幾年✘↟·↟☁，這種上漲幅度似乎已經超出控制✘↟·↟☁，每平米均價甚至是超過了長沙市均價的五倍↟│₪│◕。

即使湖南省省委政府多次明令限制✘↟·↟☁，長沙房價也與各省城相比並不算高✘↟·↟☁，但八方小區的價格神話仍在演繹↟│₪│◕。

2021年5月13日下午✘↟·↟☁，在一個“政法隊伍教育整頓專項工作推進會”上✘↟·↟☁，長沙市中級法院宣佈✘↟·↟☁，將對法拍房中的熱點樓盤實施“精準限購”政策——透過法拍渠道競買屬於精準限購清單中的樓盤✘↟·↟☁，競買人也需要具備購房資格才能參與競拍↟│₪│◕。

據此✘↟·↟☁，全國第一個“法拍房精準限購名錄庫”誕生✘↟·↟☁，披露的第一批納入精準限購範圍的專案共51個✘↟·↟☁，其中包括芙蓉區的1個☁╃•▩↟、天心區的2個☁╃•▩↟、嶽麓區（含高新區）的38個☁╃•▩↟、開福區的2個☁╃•▩↟、雨花區的7個↟│₪│◕。

這項政策系長沙首創✘↟·↟☁，全國範圍內此前並無先例✘↟·↟☁，不過長沙對法拍房加強監管早就有跡可循↟│₪│◕。

瘋漲的法拍房價格

提起最近這幾年長沙漲價最厲害的樓盤✘↟·↟☁，八方小區必在其中↟│₪│◕。

今年3月✘↟·↟☁，八方小區的一套法拍房訊息刷屏朋友圈↟│₪│◕。28人報名✘↟·↟☁，53041次圍觀✘↟·↟☁，最後成交價格為628.1萬元✘↟·↟☁，均價達到近4.53萬元/平米↟│₪│◕。2020年長沙市新建商品住宅均價為9107元/平方米✘↟·↟☁，也就是說✘↟·↟☁，這套法拍房的均價是長沙新建商品房住宅均價的4.5倍↟│₪│◕。

為何地處市府片區☁╃•▩↟、沒有地鐵☁╃•▩↟、沒有配套大型綜合體的八方小區✘↟·↟☁，房價屢創新高╃◕•✘•？

原因只有一個╃·₪：學區房↟│₪│◕。

今年年初✘↟·↟☁，長沙教育局釋出《關於進一步最佳化基礎教育集團化辦學的指導意見》✘↟·↟☁，其中包括╃·₪：控制優質學校集團化的辦學規模；暫停長沙優質學校託管市外中小學（幼兒園）的審批；暫停長郡中學☁╃•▩↟、雅禮中學跨學段合作辦學的審批；所有中學託管的小學從2021年起全部退出集團化管理↟│₪│◕。

這個政策✘↟·↟☁，對於掛牌☁╃•▩↟、託管等學校的樓盤業主來說並不是件好事↟│₪│◕。然而老牌學校☁╃•▩↟、尤其是名校的中心校☁╃•▩↟、本部的地位越來越穩↟│₪│◕。

說回八方小區↟│₪│◕。八方小區被譽為是有著“超級幼兒園☁╃•▩↟、超級小學☁╃•▩↟、超級初中”的頂級學區房↟│₪│◕。比如學區對應小學的長沙市實驗小學✘↟·↟☁，是由長沙市教育局直接管理✘↟·↟☁，發展多年✘↟·↟☁，只有一所位於梅溪湖的分校✘↟·↟☁，師資強✘↟·↟☁，而且沒有被稀釋↟│₪│◕。長沙市實驗小學的生源也多為長郡雙語的樓盤配套生↟│₪│◕。

如今社會的教育焦慮愈發嚴重✘↟·↟☁，總是有人願意斥資幾百萬只為買到好的學區房↟│₪│◕。在社交平臺上搜索“八方小區”✘↟·↟☁，就有不少為了孩子的教育而買房的人✘↟·↟☁，比如在某平臺上有人分享自己6月份剛生完小孩☁╃•▩↟、9月份就開始瞭解學區房☁╃•▩↟、最後在年前花400萬買下的經歷↟│₪│◕。

法拍房監管加強早有跡象

雖然長沙此前釋出了相關限購政策✘↟·↟☁，但由於法拍房的特殊法律地位✘↟·↟☁，無長沙購房資格者仍然可以透過參與競買法拍房購得長沙住宅↟│₪│◕。

作為長沙唯一合法的不限購置業渠道✘↟·↟☁，最近這幾年長沙的法拍房市場日益火爆✘↟·↟☁，市場上多了不少新創立的相關的法拍公司（機構）✘↟·↟☁，也有很多二手房中介轉行賣起“法拍房”↟│₪│◕。

根據相關資料✘↟·↟☁，2020年長沙新房成交總量約10萬套左右✘↟·↟☁，二手房成交總量約3萬套✘↟·↟☁，法拍住房成交總量約5000套↟│₪│◕。

從整體來看✘↟·↟☁，法拍房數量佔據新房市場的5%左右✘↟·↟☁，其價格波動對新房市場影響較小✘↟·↟☁，但對於佔據17%的二手房市場來說✘↟·↟☁，影響就比較大了↟│₪│◕。

在紅網《問政湖南》欄目中✘↟·↟☁，4月13日的一條網友留言就曾指出長沙的個別樓盤法拍房被拍出高價✘↟·↟☁，部分拍賣存在內幕╃·₪：

中介告知可以透過二手中介或者法輔中介提前簽訂“買賣”協議✘↟·↟☁，私下確定好成交價格✘↟·↟☁，無論公開拍賣價格是否拍出天價✘↟·↟☁，都可以按照“協議價格”順利成交……中介方直接獲利✘↟·↟☁，也可讓房主鑽未滿4年限售的空子✘↟·↟☁，同時也可以將熱門區域的二手房價哄抬（二手房中介收益）……專業的中介公司可以幫助限售的房主✘↟·↟☁，“合法”偽造欠債查封拍賣的過程✘↟·↟☁，將房屋出售“合法化”↟│₪│◕。

這也是一些房產中介抓住相關政策漏洞的“基本操作套路”✘↟·↟☁， 相互串通☁╃•▩↟、哄抬價格✘↟·↟☁，透過虛假訴訟☁╃•▩↟、虛假仲裁等非法手段大肆炒作“法拍房”✘↟·↟☁，導致近期少數熱點樓盤☁╃•▩↟、學區房法拍價格不斷走高↟│₪│◕。比如八方小區房子均價✘↟·↟☁，從2016年的單價10000元/平左右✘↟·↟☁，一路高漲至如今的超四萬一平↟│₪│◕。

這些高於市場價成交的法拍房✘↟·↟☁，在一定程度上誤導了長沙房價上漲預期✘↟·↟☁，也嚴重擾亂了當地的房地產市場秩序↟│₪│◕。

因此在這條留言下✘↟·↟☁，長沙中院作出回應稱✘↟·↟☁，為加強法拍房監督已採取相關措施↟│₪│◕。

幾天之後✘↟·↟☁，在位於梅溪湖的一套萬科裡梅溪郡法拍房的拍賣詳情中✘↟·↟☁，明確指出競買人須具長沙購房資格✘↟·↟☁，長沙名下有房✘↟·↟☁，可以置換↟│₪│◕。

5月13日的會議更是詳細制定了相關政策╃·₪：

將近期法拍活躍度較高☁╃•▩↟、成交價格較高的專案✘↟·↟☁，關注度較高的學區學位房☁╃•▩↟、尤其涉及周邊名校的學位房✘↟·↟☁，期房和現房價格差距較大的房源☁╃•▩↟、如地鐵口周邊房源☁╃•▩↟、景觀房（含湘江周邊☁╃•▩↟、瀏陽河畔☁╃•▩↟、梅溪湖☁╃•▩↟、洋湖周邊的江☁╃•▩↟、湖景房）等✘↟·↟☁，開盤熱點專案✘↟·↟☁，納入第一批精準限購範圍↟│₪│◕。

在這個名錄中✘↟·↟☁，“過熱”的八方小區也在其中↟│₪│◕。

不過值得指出的是✘↟·↟☁，與全國其他地方類似✘↟·↟☁，公務員福利房與學區房兩者有時是高度重合的✘↟·↟☁，作為公務員小區的八方小區也是如此↟│₪│◕。它為公務員提供的✘↟·↟☁，不僅是普通人想盡辦法都想進去的優質學校✘↟·↟☁，同時還有低廉的房價↟│₪│◕。

當這幾年八方小區創造長沙的“學區房價格神話”時✘↟·↟☁，此前以極低價格買入小區房產的公務員們也可以坐收漲價之利✘↟·↟☁，一轉手就可以賺個幾倍↟│₪│◕。

也許✘↟·↟☁，當這些限購政策的出臺時✘↟·↟☁，八方小區的第一批業主早已完成一輪套現✘↟·↟☁，接盤的永遠只是體制外充滿焦慮的普通人群體↟│₪│◕。

長沙法拍房的收緊✘↟·↟☁，是否意味著八方小區等學區房神話的結束╃◕•✘•？