長沙法拍房◕│，可以撿漏嗎│☁☁☁？法拍房可靠嗎│☁☁☁？
長沙法拍房◕│，可以撿漏嗎│☁☁☁？法拍房可靠嗎│☁☁☁？法拍房是被法院強制執行拍賣的房產│╃☁✘。
優點·✘│•：不限夠◕│，可貸款◕│，價格低◕│，房源多│╃☁✘。
1. 不限購│╃☁✘。長沙限購政策出來了│╃☁✘。但是法拍房是沒有任何限制的◕│，簡單說◕│，就是隻要你出錢◕│，房子就給你│╃☁✘。
2.可貸款│╃☁✘。全款買房的請忽略哈│╃☁✘。貸款貸多少◕│，也是根據個人情況◕│，具體情況具體說◕│，最低貸3最高貸7│╃☁✘。法拍房的貸款是屬於前置貸款◕│，而平常咱們接觸的多的新房二手房都是後置貸款│╃☁✘。之前看到有朋友說這是個死結·✘│•：法院需要收到全款才給出《拍賣確認書》《裁定書》《協助執行通知書》◕│，有了這些文書到房管局才可以過戶房產證◕│，有了房產證◕│，銀行才給批貸款◕│，所以貸款這一塊是一個死迴圈（你沒有房產證◕│，銀行是不給批款的◕│，銀行不給批款法院就收不到全款◕│，法院收不到全款就不會給你三書◕│，你沒有三書房管局就不會給你過戶◕│，你就沒有房產證│╃☁✘。）這裡就會牽扯到擔保機構◕│，拍之前◕│，能貸款多少肯定會給結果◕│，貸款申請透過才會去參拍│╃☁✘。所以◕│，競拍成功◕│，法院會給出《拍賣確認書》◕│，購買人把首付款付給法院◕│，由擔保機構擔保◕│，銀行就會把貸款批下來◕│，直接付給法院◕│，法院收到了全款◕│，就會給《裁定書》《協助執行通知書》◕│，然後拿著這些到房管局過戶拿房產證交給銀行│╃☁✘。而這些◕│，個人基本沒法辦◕│，當然需要有專業人去辦◕│，擔保費都是3%
3.價格低│╃☁✘。這個算是法拍房最吸引人的地方了│╃☁✘。法拍房價格普遍低於市價20%左右│╃☁✘。目前法拍房出的最多的房源◕│，都是因為房主沒錢還房貸◕│，一般兩年後◕│，銀行就會向法院申請拍賣▩₪！目的也只是想把欠款收回來│╃☁✘。當初貸款買房基本都是貸70%◕│，所以價格是按照兩年前房價的70%來算的◕│，再加上房主之前也還過一部分│╃☁✘。所以◕│，法院才會以比市價低的價格進行公開拍賣│╃☁✘。這樣◕│，關注度也高一些◕│，否則就沒有什麼吸引力了
4.房源多│╃☁✘。法院每天都會更新很多房源出來│╃☁✘。
說了這麼多好處◕│，下面介紹風險◕│，常見的哈
首先說明一下◕│，法院公佈房子的資訊是非常有限的◕│，大部分都是需要購買人自己調查│╃☁✘。而且法院明確表明了·✘│•：所有風險購買人自己承擔│╃☁✘。簡而言之◕│，法院只賣房收錢◕│，別的不管│╃☁✘。
法拍房的風險
1.債權問題│╃☁✘。比如◕│，房主先將房子抵押給銀行◕│，再進行二押給民間借貸◕│，這樣就會有多個債權人│╃☁✘。如果你個人到房管局調查這套房子的資訊◕│，因為你還沒拍成功◕│，不是你的房子◕│，所以房管局是不會對你公開資訊的◕│，也就查不到這些情況│╃☁✘。
2.費用問題│╃☁✘。
物業費◕│，水電燃氣費◕│，以及額外的稅費◕│，比如公司企業名下的房產◕│，屬於合同房◕│，會有3%個稅◕│，兩個3%的契稅◕│，5.6%增值稅一共是14.6%◕│，而且這種房子不能貸款│╃☁✘。再比如公寓商鋪◕│，往往增值稅高的離譜│╃☁✘。
3.惡意租約│╃☁✘。
買賣不破租賃▩₪！房主以較低價格租出去◕│，或者之前已經租出去了◕│，一次性十年二十年│╃☁✘。法律規定◕│，有租約的房子◕│，就算你取得了房產證也是需要等到租約到期才能搬進去的│╃☁✘。而這種租約◕│，他抵押的時候也不會顯示在房產證上│╃☁✘。
4.騰退風險│╃☁✘。原房主知道房子要被拍賣了◕│，就讓老弱病殘住進去◕│，這樣就算你拍成功了◕│，法院也沒辦法騰退◕│，誰敢動老人一下│☁☁☁？
5.凶宅│╃☁✘。就是房子之前發生過兇殺◕│，死人之類的情況◕│，相對較少│╃☁✘。
綜上所述·✘│•：法拍房一方面有自己的優點◕│，另一方面也有自己的風險◕│，所以讓人又愛又恨▩₪！
鑑於法院只管賣房收錢不管別的◕│，所以這就衍生出了一種行業——法拍房服務公司│╃☁✘。簡單來說就是幫你提供競拍前中後所有的服務│╃☁✘。
競拍前·✘│•：做詳細的盡職調查報告◕│，前面說過了◕│，拍賣的房子◕│，法院給出的資訊是非常少的◕│，而個人想詳細調查房子的相關資訊是很困難的│╃☁✘。所以◕│，只能找專業的人去辦│╃☁✘。
競拍中·✘│•：會有專業的拍賣師協助◕│，有時候幾個人爭一套房的時候◕│，是需要策略的◕│，儘可能的讓你花最低價格拍到房│╃☁✘。當然◕│，拍之前會給你做預算◕│，超過你心裡價位就退出◕│，下次再找到合適房源再拍│╃☁✘。這裡會有一個競拍保證金的問題◕│，保證金大概是起拍價的10%到20%│╃☁✘。如果拍賣不成功◕│，保證是原路退還的│╃☁✘。如果拍賣成功◕│，保證金直接充當房費◕│，再補齊房款就可以了│╃☁✘。之後看到有朋友說保證金不退的新聞◕│，如果你競拍成功了◕│，而又因各種原因不想要這套房子了◕│，那保證金肯定不退◕│，所以這也就不會出現托兒│╃☁✘。因為誰也不會拿幾十萬出來當個托兒對吧│╃☁✘。所以只要參加競拍的人◕│，都是想要買房的人│╃☁✘。
競拍成功後│╃☁✘。公司也會幫你跑各個部門◕│，辦手續◕│，代解封◕│，過戶拿房產證◕│，協助騰退清場等等│╃☁✘。
簡單來說◕│，你只需要簽字確認◕│，跑腿的工作都有專業人士幫你去做│╃☁✘。
新聞上不乏拍了法拍房各種原因多花錢的◕│，住不進去的◕│，後悔的等等◕│，你一定要相信一句話·✘│•：專業的事讓專業的人做│╃☁✘。歡迎大家諮詢│╃☁✘。
